Андрей Ковалев, «Подсолнухи Art & Food»: «До 2022-23 года перспектив у коммерческой недвижимости нет» — Личный опыт на vc.ru — vc.ru

Владелец самого большого в России и первого в мире фудкорта с концертным залом «Подсолнухи Art & Food» Андрей Ковалев мечтает создать в России такие условия, чтобы молодые предприниматели не покидали Родину. Наоборот — самые мотивированные люди со всего мира должны открывать бизнес в нашей стране. Эта идея привлекла 80 000 человек в Общероссийское движение предпринимателей Ковалева. К концу года их будет более миллиона, говорит он. И добавляет, что если стране не нужна революция, то путь один — внятные реформы.

Бизнесом предприниматель занимается с 1979 года: делал мебель для баров и ресторанов; в 1990-е создавал крупные бизнес-центры на территориях бывших заводов; основал медиахолдинг 1Rock с собственным клубом, журналом, телеканалом, радио. Журнал Forbes неоднократно включал предпринимателя в список королей недвижимости благодаря оборотам его компании «Экоофис». В интервью компании Мегаплан предприниматель рассказал о рынке коммерческой недвижимости, инфоцыганах и последствиях пандемии.

Для группы компаний «Экоофис» 2020 год был трудным. Мы не брали арендную плату, давали скидки, льготы и отсрочки, а налоги я платил из своего кармана. Особенно трудно было фудкорту «Подсолнухи Art & Food», который был закрыт. Шесть корнеров из 40 в нашем пространстве — закрылись. У них не было подушки безопасности. Это малые предприниматели, гастроэнтузиасты. У них просто нет таких ресурсов, они живут от месяца к месяцу.

Кризис 2020 года я предсказал ещё в 2019. Я исходил из того, что реформ нет, экономического роста нет, падают деловая активность и покупательский спрос. Я не мог предсказать коронавирус, но он просто добавил ухудшающие свойства к этой ситуации.

По версии властей, экономика России вроде бы пережила потрясение лучше других стран. В то же время, мои знакомые предприниматели из Англии, рестораторы, были закрыты как и наши. При этом они не платят налоги, аренду, получают на зарплату сотрудников 80% и могут взять кредит под 2%. Британия потратила 25-30% ВВП на поддержку бизнеса, как и большинство стран мира. В России потратили 2,8%.

Президент России Владимир Путин в прямом эфире дал поручение снизить налог на кадастр и аренду земли, поручение не выполнено. Из всех моих арендных бизнесов только один получил льготу — торговый центр «Подсолнухи». Я заплатил почти полмиллиарда рублей налога за кадастр и аренду земли. Моя льгота составила 32 000 рублей. Это просто дискредитация президента.

В этом году ожидается снижение инвестиционного спроса россиян на объекты недвижимости. Основным фактором станет снижение деловой активности. Когда я в 2000-х годах строил офисы, арендаторы выстраивались в очередь. Сейчас их найти не просто.

Низкий спрос на коммерческую недвижимость связан со:

• снижением ставок по аренде;
• снижением спроса (растет уровень вакантности помещений);
• офисы уходят на удаленку, а магазины — в онлайн. Торговые и развлекательные центры становятся развлекательно-торговыми, но развлечения платят по другим ставкам, в несколько раз меньше.

До 2022-23 годов перспектив у коммерческой недвижимости нет. Закредитованные владельцы коммерческой недвижимости смогут найти выход только через банкротство. Налоги не снижаются, а растут. В Москве десять тысяч объектов коммерческой недвижимости пересмотрели кадастровую стоимость в сторону резкого увеличения.

Тем, у кого есть деньги, нужно покупать задешево большие комплексы и торговые центры, создавать там новую жизнь. Но нужно понимать, что у «новой жизни» ставки будут ниже.

Всем придется пройти через реструктуризацию и очищение. Собственники к этому не готовы и уверены, что тяжелое время просто нужно переждать. Многие из них вышли из операционного управления, живут в Майами и надеются на менеджеров, которые в конечном итоге ничего не исправят.

Сейчас популярны темные магазины и кухни. Там продажи подпитывают сбором заказов покупателей, которые сидят дома и получают заказ в тот же день. Я и раньше говорил, что трафик надо брать не с проходящих людей, а из интернета. Незачем платить 20-30-40 тысяч рублей за квадратный метр в торговом центре. Можно арендовать помещение в промзоне по ставке 5-6 тысяч рублей.

Спрос на склады, которые используются для доставки курьерами, растет, но при этом за них платят 5 тысяч рублей за квадратный метр. Это стоит учитывать.

Будущее за креативными людьми, которые смогут создать коллаборацию жилья, офисов, коворкингов, фудкортов, коливингов, развлечений в больших объемах.

Тщательно просчитывайте риски, даже не предполагаемые. У плана А всегда должны быть планы B, С и даже F.

Обращайтесь с кредитами на падающем рынке (как сейчас) очень аккуратно. Тем более не нужно покупать в кредит недвижимость.

Тщательно проверяйте все, что вы покупаете. При покупке слишком много подводных камней и ошибок, которые никогда нельзя будет исправить. Все это может привести к потере всего, что у вас есть.

Добавьте креатива. Унылому скучному человеку сейчас на рынке коммерческой недвижимости делать нечего. Если у вас нет такого таланта, идите туда, где креатив не нужен. Покупайте стрит-ритейл.

В 1990-е годы главный канал страны каждый день показывал рекламу МММ и люди не могли поверить, что по телевизору могут лгать. Долгое время я считал, что история финансовой пирамиды стала отличной прививкой для общества. Оказалось, что это не так.

Сейчас в России огромное количество наивных идиотов, которые продолжают вкладывать в такие же пирамиды и МЛМ-конторы (multilevel marketing, MLM, компании, создающие сети сбытовых агентов, каждый из которых может привлекать новых агентов). От этих историй я уже спас около 300 000 человек.

По моим подсчетам, такие компании уже — угроза национальной безопасности. Президенту пора навести здесь порядок своей жесткой рукой. Наши сограждане ежегодно теряют триллион рублей. Никто об этом не говорит, никто этими жуликами не занимается. Мошенник должен сидеть в тюрьме.

Мой канал «Ассенизатор» — это просветительская работа и совсем не бизнес. Я рассказываю там о реальных предпринимателях, разоблачаю мошенников. Три года я читаю лекции и провожу мероприятия. Туда приходят тысячи людей абсолютно бесплатно.

Сталин в свое время сказал, когда к нему пришел председатель союза писателей СССР Александр Фадеев и стал жаловаться, чтоб его уволили из-за безалаберных развратников-подчиненных. Сталин ему ответил: «Нет у нас других людей, только такие». Говорить о том, что все плохо и люди-идиоты неправильно распоряжаются деньгами — легко. Сложно — научить их жить по-другому.

Еще одна проблема: наши предприниматели — люди непубличные, которых трудно уговорить дать интервью. Многие предприниматели мне отказывают, не хотят выступать и давать интервью. А мошенники как раз с удовольствием рассказывают о своих «подвигах в бизнесе». Какое видео не возьмешь, везде жулики продвигают свои мошеннические схемы. Мне повезло, что я не боюсь выступать и давать интервью, 20 лет на сцене, публичный человек, первое интервью дал 42 года назад.

Предприниматель сам должен понимать, откуда ему черпать информацию. Если он этого не знает, скорее всего занятие бизнесом — не его дело. Есть интернет, есть друзья, знакомые и родственники. Записываться на лекции к мошенникам или покупать франшизы «чтобы начать» не нужно.

Франшизы, к сожалению, в нашей стране за редким исключением — открытая афера. Хорошую франшизу никто не продаст. 99% продающихся франшиз — это афера, попытка отжать деньги.

• Известный бренд (у него много рекламы)
• Отбор франчайзи (хорошую франшизу не продают всем подряд)
• Сложная технология (включающая не только вывеску, 9 сортов кофе и кофемашину)
• Наличие IT-платформы
• Поставка комплектующих или продуктов по ценам ниже рынка
• Обучение
• Наличие отзывов франчайзи
• Покупка франшизы увеличивает ваш оборот в 2-3 раза